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瑕疵担保履行法の真実
今回は平成21年10月1日に施行予定の瑕疵担保履行法の問題について取り上げます。皆さんはこの「悪法」について理解されていますか？
私が読みにくい文章を並べるよりも、すまい塾古川設計室 古川保さんが素晴らしいレポートを書いていますので、許可を得てそのまま転載させて頂きます。長い文章ですが、特に建築従事者は必ず読んで頂きたいレポートです。
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利口でない瑕疵担保履行法 すまい塾古川設計室 古川保
来年10月から、完成住宅建築は全て瑕疵担保保険に加入しなければならない。消費者から見ればよいことのように思える。
新しい法律が成立し施行される時、いつも問題が発生する。国の答弁はいつも同じ。説明が足りなかったと。説明不足ではない、検討不足である。来年10月までに問題点は修正して欲しい。
Ｈ１２年品確法
H12年に品確法ができた。「瑕疵担保責任10年保証」「住宅性能表示制度」「完成保証制度」の３法から成り立っている。「瑕疵担保責任10年保証」は保証期間が民法で2年間だったものを10年間に改正した。これはよいことだったと思う。
次に「住宅性能表示制度」について。「住宅性能表示制度」には2本の柱がある。住宅の性能を９項目（現在は10項目）についてランクをつけ表示することと、瑕疵保証の保険に加入しましょうという柱である。この制度は10数万円程度の費用がかかった。政府は住宅の半分が加入するものと見ていたが、現実は加入者が非常に少なかった。法律で10年の瑕疵保証は義務づけられているので、加入は必要無いという建主や施工者が多かった。
耐震偽装事件が起こる
耐震偽装で、耐力不足のマンションの関係者が全て倒産し、入居者に多大な債務を強いられる結果となり、建築確認行政を管理している国に対し責任追及が始まった。
マンションの販売元であるヒューザーが「性能表示制度」に加入していれば、倒産していても保証機構が債務を受け継ぐことになり国への責任追及は無かった。
H２０年５月に瑕疵担保履行法
Ｈ18年、事件の後、国は１万人を対象に次のようなネットアンケート調査を行った。
住まいに欠陥が生じた場合「保障への不安」と「保障の必要性」を聞いた。アンケート結果は「保障への不安」に「はい」と答えた人は81％。「保障の必要性」に「はい」と答えた人は91％だった。条件を出さずに質問すれば結果は明らかだ。信用ある業者に依頼した場合とか、瑕疵担保責任10年は法律化されているが強制加入が必要かとか、保証費用に10万円必要ですよという条件を出せば答えは変わっていた。
車の強制加入保険と同じという説明に、消費者が賛同するのは当たり前だ。アンケート対象者は、車の保険とヒューザーのことを想像し答えを書いた。
品確法の「性能表示制度」への加入者50％達成を絶望視していた時期、やらせに近いアンケート結果を基に、瑕疵担保履行法は、H20年5月に立法化された。「瑕疵担保責任10年保証」で充分という意見に対して、工事会社が倒産の恐れがあるのでつくったのとのこと。だったら倒産保険にすればよいだろう。
家電製品の保証期間は1〜2年である。保証期間中はメーカーが保証する。トヨタやナショナルが、倒産した場合や保証の支払いが滞った場合の救済措置の法があるだろうか。
■１、品確法では検査費用だった。瑕疵担保履行法では保険費用。
ステップ１（施主からお金を取るのではない）
建築確認の申請者は建主である。建物の検査が目的であれば請求先は建築主である。高い検査費用を施主に請求すれば、問題が起こるので、保険制度にした。工事保険だと請求先は建築業者となる。終局は建築主の財布から出るお金ではあるのだが。
ステップ２（高すぎる保険費用・便乗検査費用）
住宅保証機構（指定保険法人）は、120�屬侶�物で、現場検査費用23320円＋保険費用45650円＝68970円と発表した。過去10年間の瑕疵の発生データがある。発生率は0.6％、発生費用金は１件180万円と調査会の報告である。つまり1000件の内６件に瑕疵が発生し、瑕疵の総金額は1080万円。1件当たりの負担金は1万800円となる。還元率は23％である。競馬の還元率は70％、パチンコの還元率は80％、やくざの賭け事だって還元率は70％なのに、あまりに高すぎる保険料。
品確法をつくり、天下り・行政退職者による検査組織をつくったが利用者がいない。行政改革で住宅金融公庫と同じく消されるかもしれない法人組織に、存在価値つけなければならない。保険には検査は付きものである。強制保険にしたら、検査もコバンザメみたいについてくる。検査組織は安泰だ。
ステップ３（保証と保障の違い）
保証がいつのまにか保障に変わった。国民は保証と思っている。建主に特別、落ちどがなければ、修繕は無償でやってくれるものと理解している。工事に瑕疵があった場合だけの保険である。台風・暴風・暴風雨による雨漏れは除く、地盤沈下による建物の変位は除くとなっている。地震が起きて、壁にヒビがはいても保険金は出ない。地盤沈下で家が傾いても、施工上瑕疵がなければ保険金は出ない。地盤沈下の保険はオプションである。雨漏れが多いと聞くが、台風時の雨漏れは火災保険がある。火災保険は築後10年と短くない。どんなに古くても加入できる。ほとんどの人が火災保険には加入しているので二重保険になる。「瑕疵担保責任保険」から「雨漏れ」は除いて掛け金が安くならないだろうか。
■２、供託と保険の選択
保険金が高すぎると言う人のために供託金制度もある。建設業者は供託金を納めるか保険に入るか選択性になっている。供託する場合は供託金が必要。年間施工５戸建設業者の場合１戸当たり560万円。年間施工100戸の建設業者の場合１戸当たり100万円。住友林業クラスの年間施工１万戸の建設業者の場合１戸当たり4.4万円。積水ハウスクラスの年間施工１万戸の建設業者の場合１戸当たり2.7万円である。勿論検査も無い。供託金なので目減りはしない。大手と中小企業の差はあまりに大きい。
中小建設業者ほど金がかかる仕組み。中小建設業者ほど文句をいうので、パイが少なくなった建設業界を見ると、中小建設業者を淘汰させたが良いというねらいもあるだろう。
■３、設計施工分離に逆行行為
設計施工一貫においては、工事監理が行われていない。設計施工一貫の場合には第三者が検査を行うのは正しい。しかし、設計施工分離であれば、設計者が監理するので第三者検査は行っている。二重業務となる。例えば配筋検査で言えば、配筋が完了して、検査までの時間を施工会社に待たせることを強いている。配筋検査を設計者が行い、更に検査機関が行うとなれば、施工会社に多大な時間ロスが発生する。
地域によっては中間検査がある。確認機関と検査機関が同じ場合は、同時の検査ができる。費用の割引はない。一つの仕事に２箇所から収入がはいる。
この三重検査費用は、建主にとって多大な出費となるので、設計者の検査はいらないとの要求がでるだろう。検査、検査で間接要員の増大になる。農業従事者より農協職員が多いのと同じ。
■５、仕様のダブルスタンダード
検査機構（指定保険法人）は独自の内部基準をつくっている。保険の支払いを少なくしたいからだ。構造木材の含水率は20％以下、土壁は駄目、松杭は駄目、バルコニーは10�屬泙任箸�。パンフには「すべての工法・建て方の新築工事」とある。建築基準法にない内部基準はなんだろうか。建築基準法を遵守すれば、家は建てられる、保険には入りなさい、でも基準に合わないので保険の支払いは致しませんとは詐欺行為ではないだろうか。ダブル検査にダブル仕様。
■６、紛争処理
売主と買主に紛争が生じた場合、紛争処理の窓口をおいた。元締めは（財）住宅リフォーム・紛争処理センターだ。１戸につき１万円（不確定）の供出金とのこと。財団に年間10億のお金が集まる。
紛争がおきたときのため、各県に建築紛争処理審査会がある。これもダブル紛争処理だ。クレームが発生した時、東京の（財）住宅リフォーム・紛争処理センターがわざわざ地方まで来ることはない。地方の建築紛争処理審査会か弁護士さんを紹介するだけだろう。地方の建築紛争処理審査会が機能を果たせば、10億のお金は財団の純利となる。
最初120�屐�2400万円）の場合は12万円の掛け金だった。高いという声に6.8万円に下がったと思ったら地盤保証が消えていた。平均180万円の保証に対し掛け金6.8万円でも高すぎる。戸建て住宅の場合は180万円ぐらいのお金は倒産しない限り払える。問題はマンションである。耐力不足を戸建て住宅にみたいに壁を開けて筋交いを入れるというわけにはいかない。過去耐力不足のマンションは建替となり、マンション業界だけでの互助保険では億のお金は集まらない。それで、戸建て住宅建設の方々にも掛け金参加を法律でお願いしたのだ。
最近、業界への天下りに世間の目は冷たい。耐震偽装事件は渡りに船だった。記憶が醒めないうちに、天下り先の確保と、国に責任が来ない２重３重の防護策をしておかねばならない。保障機構は、指定保険法人に変身し、人員増強を行い、増益を狙う。実務労働者の上に乗っかる間接業務の増大に、実務労働者よ、声を上げよう。制度に反対ではない、あまりに高すぎる保険費用に意見を言おう。確認申請費用の値上げ、高い適合性判定費用に更に追い討ちをかける。机の上だけで儲かる金融業界と同じ方向に行く建築業界の被害者は、建主なのだ。
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以上、古川保さんのレポートをそのまま掲載させて頂きました。
いかに、目的と中身が違う法律なのかがわかると思います。鋭い指摘で強い危機感を覚えます。
もちろん、瑕疵担保自体については反対する人はほとんどいません。問題はその中身です。
実際にこの保険ではよほど重過失な瑕疵で無い限り保険が下りないでしょう。メンテナンスを保証するものでもないし、設備や内装等の瑕疵には一切対応していないのです。今時、この保険が対応しなければいけないトラブルなんてよほどの施工ミスが無い限りありません。それなのに、住宅１軒で約７万円の保険料！？ぼったくりです。このお金はそのまま工事費に上乗せされるので、結局は建主が払うお金になります。
施行まであと１年。問題点を修正させるべく、我々は声を大にしてこの問題に立ち向かっていく必要があるのではないでしょうか。国土交通省は建築基準法改正時の反省を全くしていないとしか思えない、許せない悪法だと思います。
保険料がバカ高いのが特徴の。
保険指定法人は天下り役人の集金マシーンと化し、
やはり日本は役人天国だったという落ちになるわけですね、この新法のおかげで。
何か有事があれば、国や行政が悪い、何とかしろ、と税金からの救済を求める愚国民の気質にも問題がないとは言えませんが。
この法律の発端は「姉歯」「ヒューザー」に類似する事件に対処すべく、
国土交通省が任意の建設工事補償保険を販売している保険法人との
密接なワーキングの中で作り上げられた「保険」です。
国は消費者に対して前述の事件に対する行政対処を名目に、
保険法人は「大きなビジネスチャンス」獲得のため保険スキームの提案を
国に提供した・・・つまり国土交通省は”現状の任意保険ともいえる
住宅瑕疵保証という保険商品を義務化したいが如何か”という問いかけに
保険会社が”是非やらせてください”といったことで出来上がったインチキ保険です。
住宅の構造上主要な部分が１０年以内に瑕疵が発生するとはどういうことなのか
皆さんご存知でしょうか？瑕疵の保証の対象は「構造上主要な部分」のみなのですよ！！！！
基礎・土台・柱・梁・屋根・外壁部分の不具合が発生した場合のみ！！！なのです。
簡単に言いますと柱、梁といった骨組が曲がる、壊れる、屋根から雨漏り
がするといったことだけに支払われる保険金なのですよ！
１０年でこんな不具合が発生するような住宅は”ど素人”の仕事しかありません。
バブル崩壊時期から現在まで生きてこられないでしょう？
私の知る限り、２０年以上、何十棟も設計し現場を見ている小生はそんな
”事故”に遭遇したことなど未だ一度もありません。
１００歩譲ってこの法律良い解釈をするならば、”ものづくりの心”
”クラフトマンシップ”の欠片もないような異業種から住宅業界に参入してきた
法人が大資本を元に”銭儲け”をするため稚拙な技術で粗悪な工事をする
危惧があり、国の建前姿勢を消費者に見せかけ、中身のない法律です。
義務化の保険なのに工務店は保険法人に代理店を通じて業者登録をするのに
１０万円以上もかかり、毎年2.3万円の更新料を払い続けなければこの保険は
使えないのですよ。
自動車の自賠責にそんなもの要りますか？それに保険だけではありません。
検査料は別途請求されます。従って１棟あたり１２万円前後かかります。
保険を取り扱う代理店は中小工務店が住宅資材を購入する建材業者がほとんど
であり、工務店の新規登録料の半分と更新手数料の過半以上がマージン
となります。従って更新料だけで毎年数千万円を儲ける代理店（建材問屋）も続出します。
保険法人はすべてバックボーンに大手損保会社が数社あり、
資本金は大手住宅資材メーカーから数十億円の出資を得ています。
悪法を施行させ、濡れ手に粟のビッグチャンスを得た国土交通省認可保険法人、
寝ていても利益を得る引受大手損保会社、絶対に儲かるから莫大な資本を投下する
大手住宅資材メーカー、そしてその神棚には耐震偽装大明神が祭られているのではないでしょうか。
現状、新築住宅市場はボロボロの状態です。経営の苦しい個人経営の零細工務店を締め付け
排除しようとする国の考え、これを”銭儲け”にしてしまう保険会社、莫大な資本金を
投下する大手建材メーカー、これから木造建築伝統技術の継承も熱い志で現場監督する若者たちも
消えていくのでしょうね。
金持ってるやつが国を動かし、独占市場を作っている。時代劇の”悪代官と越後屋”でしょう？
なるほど、旨い例えです（笑）
まあ、行動を起こさない自分達が一番悪いのかもしれません。
→？さん
おおおお、凄い熱意のこもった文章ですね・・・。
お気持ちよくわかります。
ただえさえボロボロの建築業界を良くするのではなく、逆に苦しめる法案ばかり。いい加減にして欲しいと思いますよね。